物業(yè)管理基本常識(shí)60問(wèn)
1、什么是業(yè)主？ 廣義的業(yè)主是指房屋所有權(quán)人，狹義的業(yè)主是指產(chǎn)權(quán)證等權(quán)屬證書(shū)上的登記人。通常說(shuō)業(yè)委會(huì)候選人，是指狹義的業(yè)主。參考資料：《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》。 原則上，收房時(shí)業(yè)主應(yīng)當(dāng)查看開(kāi)發(fā)商應(yīng)提供的“三書(shū)一證一表”，“三書(shū)”是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》，“一證”是指《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》，“一表”是指《竣工驗(yàn)收備案表》。但目前一般是具有兩書(shū)一表，即《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《竣工驗(yàn)收備案表》，就符合交房條件。 開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中一般都將竣工驗(yàn)收合格作為交房條件，但何為竣工驗(yàn)收合格？開(kāi)發(fā)商往往把自己組織的五方驗(yàn)收作為驗(yàn)收合格的標(biāo)準(zhǔn)，甚至在補(bǔ)充協(xié)議中約定將五方驗(yàn)收作為交房條件。其實(shí)這是得不到法律認(rèn)可的。 依據(jù)《消防法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》和《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理辦法》等法律法規(guī)的規(guī)定，房屋交付，必須取得消防驗(yàn)收合格證和竣工驗(yàn)收備案表，方能交付。 一般情況下，開(kāi)發(fā)商能提供竣工備案表，說(shuō)明房屋主體質(zhì)量是合格的，如果有足夠的證據(jù)證明其確實(shí)不合格，是可以推翻的。 業(yè)主收房、驗(yàn)房對(duì)房屋質(zhì)量有疑義時(shí)，可以申請(qǐng)質(zhì)監(jiān)站或其他專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行鑒定，如果鑒定主體結(jié)構(gòu)不合格，即使開(kāi)發(fā)商能提供《竣工驗(yàn)收備案表》，業(yè)主也有權(quán)拒絕收房。 房屋存在空鼓、小裂縫、墻面滲水等質(zhì)量瑕疵，業(yè)主在收房時(shí)，應(yīng)當(dāng)列出問(wèn)題清單，要求開(kāi)發(fā)商限期整改，整改期間由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)物業(yè)費(fèi)。如果拒不整改，業(yè)主可以自己整改，費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。如果開(kāi)發(fā)商拒不整改，給業(yè)主造成相應(yīng)損失的，有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商賠償。 現(xiàn)在不少開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中將延期交房的違約金約從范本的每日按總價(jià)款的萬(wàn)分之一到三，約定為無(wú)論多長(zhǎng)時(shí)間都只賠總價(jià)款的萬(wàn)分之一，甚至萬(wàn)分之0.5，這樣的約定是顯失公平的。業(yè)主可以與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商不成可以提起訴訟。司法實(shí)踐中一般會(huì)確認(rèn)這種約定無(wú)效，按日計(jì)算違約金，也可以視為沒(méi)有約定，按同期貸款利息計(jì)算違約金。 開(kāi)發(fā)商延期辦證，但合同約定的違約金過(guò)低，有的甚至約定為無(wú)論違約多長(zhǎng)時(shí)間都只賠總價(jià)款的百分之一。這樣的約定是顯失公平的，業(yè)主在訴訟中可以請(qǐng)求確認(rèn)約定無(wú)效，要求按日計(jì)算違約金，也可以視為沒(méi)有約定，按同期貸款利息計(jì)算違約金。 開(kāi)發(fā)商常常將規(guī)劃的架空層封閉后改建成車(chē)庫(kù)或雜物間，出售或出租牟利。但規(guī)劃層高不超過(guò)2.2米的架空層，是不計(jì)容積率，不能單獨(dú)辦理權(quán)屬證書(shū)的。根據(jù)“房隨地轉(zhuǎn)，地隨房走”的不動(dòng)產(chǎn)處分原則，架空層（雜物間）的產(chǎn)權(quán)附屬于地面建筑物的產(chǎn)權(quán)。 不能，因?yàn)椤段餀?quán)法》明確規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。” “首先滿(mǎn)足業(yè)主需要”對(duì)于建設(shè)單位而言，就是必須按規(guī)劃配置比例，將車(chē)位處分給業(yè)主，不能賣(mài)給非業(yè)主。 不能。小區(qū)地下車(chē)位的規(guī)劃有合理配置比例，是與小區(qū)房屋戶(hù)數(shù)相對(duì)應(yīng)的，不能集中處分給少數(shù)業(yè)主。如目前長(zhǎng)沙的小區(qū)住宅小區(qū)的車(chē)位與房屋套數(shù)的配置比例是0.8：1，原則上應(yīng)盡可能的滿(mǎn)足每個(gè)業(yè)主使用需求，不能只滿(mǎn)足少數(shù)業(yè)主的需求，更不應(yīng)該對(duì)業(yè)主以外的人出售。 根據(jù)國(guó)家發(fā)改委的規(guī)定，小區(qū)停車(chē)收費(fèi)已經(jīng)放開(kāi)，不再由政府定價(jià)，凡已成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)停車(chē)收費(fèi)定價(jià)由業(yè)委會(huì)經(jīng)由業(yè)主大會(huì)決定。 按設(shè)計(jì)規(guī)劃建設(shè)小區(qū)配套設(shè)施是開(kāi)發(fā)商的義務(wù)，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按設(shè)計(jì)規(guī)劃建設(shè)配套設(shè)施，業(yè)主有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商補(bǔ)建相關(guān)施設(shè)，如果補(bǔ)建條件已經(jīng)不具備，業(yè)主有權(quán)向開(kāi)發(fā)商索賠。 物業(yè)管理用房由全體業(yè)主所有，主要用于物業(yè)管理辦公用房，物業(yè)管理配套用房和業(yè)委會(huì)辦公用房。每個(gè)小區(qū)都必須按建筑總面積的一定比例，配備物業(yè)服務(wù)用房，這是開(kāi)發(fā)商的必須履行的義務(wù)。 保質(zhì)期內(nèi)發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主應(yīng)當(dāng)以書(shū)面方式及時(shí)向開(kāi)發(fā)商提出維修要求，并請(qǐng)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司簽收，一般情況下開(kāi)發(fā)商會(huì)直接或委托物業(yè)公司進(jìn)行維修。如開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)公司維修的，應(yīng)要求物業(yè)公司出具開(kāi)發(fā)商授權(quán)或委托維修的證明。 如果開(kāi)發(fā)商或開(kāi)發(fā)商委托的物業(yè)公司在質(zhì)保期內(nèi)未完全履行維修義務(wù)，業(yè)主有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行維修義務(wù)。即使過(guò)了質(zhì)保期業(yè)主仍然有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)維修責(zé)任。 如開(kāi)發(fā)商在合理時(shí)間內(nèi)拒絕履行維修義務(wù)，或者在緊急情況下，為避免更大損失，業(yè)主有權(quán)自行維修，保留好相關(guān)票據(jù)，費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。如果開(kāi)發(fā)商拒不承擔(dān)，業(yè)主可以通過(guò)訴訟方式向開(kāi)發(fā)商索賠。 物業(yè)是指已經(jīng)交付使用的建筑物、設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。 物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 物業(yè)費(fèi)服務(wù)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及共用配套的設(shè)施設(shè)備和公共或共用場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主（使用人）所收取的費(fèi)用。 一般情況下，單個(gè)業(yè)主無(wú)權(quán)以物業(yè)服務(wù)不到位為由，拒交物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)不到位，業(yè)主可以成立業(yè)委會(huì)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督，要求物業(yè)企業(yè)限期整改，如物業(yè)企業(yè)整改后，服務(wù)仍不能達(dá)到合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)委會(huì)可以召開(kāi)業(yè)主大會(huì)解聘物業(yè)企業(yè)。 不可以。因?yàn)椋秒娪盟蔷用駪?yīng)當(dāng)享受的基本生活權(quán)利，并不是基于物業(yè)管理合同產(chǎn)生的合同內(nèi)容。物業(yè)公司只是受水電部門(mén)委托代收水電費(fèi)，沒(méi)有權(quán)力隨意停止供水供電。業(yè)主對(duì)于物業(yè)公司的行為可以向供電、供電企業(yè)和物業(yè)企業(yè)主管部門(mén)舉報(bào)。 建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責(zé)任人的，有權(quán)向其他責(zé)任人追償。 從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害，難以確定具體侵權(quán)人的，除能夠證明自己不是侵權(quán)人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補(bǔ)償。請(qǐng)參考閱讀:《侵權(quán)責(zé)任法》。 不能。樓上漏水屬于相鄰關(guān)系，樓下業(yè)主應(yīng)當(dāng)找樓上業(yè)主，要求其維修好漏點(diǎn)，造成樓下業(yè)主損失的應(yīng)當(dāng)賠償損失，物業(yè)公司（業(yè)委會(huì)）可以組織協(xié)調(diào)，提供樓上業(yè)主的聯(lián)系方式，如樓上業(yè)主拒不整改的，樓下業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法起訴。 要根據(jù)物業(yè)合同的規(guī)定來(lái)確定物業(yè)的責(zé)任。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有按物業(yè)服務(wù)合同要求提供安保服務(wù)或安保服務(wù)不符合要求，比如保安人數(shù)未按要求配置，巡查次數(shù)少、巡查范圍不到位，監(jiān)控設(shè)備不起作用，對(duì)外來(lái)人員進(jìn)出及大件物品搬離小區(qū)未進(jìn)行登記等等，總之，要在物業(yè)服務(wù)企業(yè)未充分履行合同安保義務(wù)情況下，應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主失竊承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 如果業(yè)主的車(chē)是停放在劃定的車(chē)位上，并交納了相應(yīng)的費(fèi)用，物業(yè)公司未能盡到法定和約定義務(wù)，應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主的損失承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 如果業(yè)主無(wú)理拒絕交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司可以向業(yè)主收取不高于本金的“滯納金”，如果業(yè)主有正當(dāng)理由，法院一般不會(huì)支持物業(yè)公司要求業(yè)主支付滯納金的請(qǐng)求。 《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力，小區(qū)管理規(guī)約是業(yè)主大會(huì)通過(guò)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。是能得到法院認(rèn)可的，除非該規(guī)約違反了法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定。 業(yè)主要積極收集物業(yè)公司未按合同約定提供服務(wù)或服務(wù)達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)證據(jù)，并要業(yè)委會(huì)或其他業(yè)主出庭證明物業(yè)公司未按合同約定服務(wù)或服務(wù)達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)，請(qǐng)求法院駁回物業(yè)公司的請(qǐng)求或是降低物業(yè)費(fèi)。 如果物業(yè)公司服務(wù)不到位給業(yè)主造成損失的，業(yè)主可以提起訴訟要求物業(yè)公司賠償。 電梯作為特種設(shè)備，事關(guān)業(yè)主生命安全，國(guó)家要求每年必須進(jìn)行一次檢測(cè)，并將檢測(cè)結(jié)果的原件放置在電梯內(nèi)，檢測(cè)不合格的不得使用。申請(qǐng)電梯年檢是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)，如果物業(yè)企業(yè)過(guò)期未檢測(cè)電梯，業(yè)主可以找住建部門(mén)投訴物業(yè)企業(yè)，要求住建部門(mén)進(jìn)行處罰。 物業(yè)管理實(shí)行包干制的小區(qū)，物業(yè)公司沒(méi)有法定義務(wù)向業(yè)主公開(kāi)支收情況。如果物業(yè)服務(wù)合同約定物業(yè)企業(yè)向業(yè)主公開(kāi)支收情況的，公開(kāi)時(shí)間和次數(shù)按合同約定實(shí)施。為督促物業(yè)公司公開(kāi)收支情況，還可以在合同中約定物業(yè)公司不履行公開(kāi)收支的違約處罰。 小區(qū)公共設(shè)施的保質(zhì)期根據(jù)不同的部位和設(shè)備時(shí)間不同，建筑物基礎(chǔ)與建筑物設(shè)計(jì)使用年限一致，外墻是5年，水管2年，電梯、供電設(shè)施備等按合同約定或國(guó)家相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，保持期內(nèi)由開(kāi)發(fā)商或供應(yīng)商維修，過(guò)了質(zhì)保期，小的維修由物業(yè)公司承擔(dān)費(fèi)用，中、大維修動(dòng)用維修基金。 凡是利用小區(qū)共有部分、共用設(shè)備、設(shè)施經(jīng)營(yíng)取得的收益，都是小區(qū)公共收益，小區(qū)公共收益因小區(qū)的地理位置不同，業(yè)主共有建筑物和設(shè)施設(shè)施的多寡不同而變化，但其收益歸全體業(yè)主。 物業(yè)侵占分小區(qū)的公共收益，業(yè)主可以向街道、社區(qū)、物監(jiān)部門(mén)舉報(bào)，業(yè)委會(huì)成立后有權(quán)向物業(yè)公司追索。 業(yè)主大會(huì)是由小區(qū)全體業(yè)主組成的權(quán)利組織。 業(yè)主大會(huì)的權(quán)利是： （一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （二）制定和修改管理規(guī)約； （三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員； （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； （五）籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金； （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。 業(yè)委會(huì)是業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主組織，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的日常工作，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)業(yè)委會(huì)的職責(zé)是: （一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況； （二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； （三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； （四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施； （五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。 作為業(yè)主，你可以根據(jù)自己的實(shí)際情況，參加業(yè)委會(huì)選舉，參與和監(jiān)督業(yè)委會(huì)的工作。 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利： （一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)； （二）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議； （三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議； （四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)； （五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)； （六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； （七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； （八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)； （九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金）的管理和使用； （十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定和最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》，業(yè)主委員會(huì)在若干涉及物業(yè)管理的訴訟中是具有主體資格的。實(shí)際訴訟中，部分法院通常要求業(yè)委會(huì)參加訴訟的，應(yīng)取得業(yè)主大會(huì)的授權(quán)或認(rèn)可。 業(yè)委會(huì)是業(yè)主自治的經(jīng)濟(jì)組織，只要依法依規(guī)選舉產(chǎn)生，依法依規(guī)開(kāi)展工作，政府相關(guān)部門(mén)無(wú)權(quán)散散業(yè)委會(huì)。但業(yè)委會(huì)在工作存在違法違規(guī)的情形時(shí)，政府相關(guān)部門(mén)有權(quán)予以指導(dǎo)和糾正，業(yè)委會(huì)不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的工作。 房產(chǎn)局不備案不影響業(yè)委會(huì)的法律地位。備案屬于告知性行為，不是行政審批，只要業(yè)委會(huì)是依法選舉產(chǎn)生，達(dá)到法定條件，就取得合法地位。業(yè)委會(huì)沒(méi)有備案表，全國(guó)多數(shù)法院都通過(guò)審查其產(chǎn)生的選舉資料的完整性來(lái)作出認(rèn)可或否認(rèn)，但長(zhǎng)沙地區(qū)的法院要求在備案表才認(rèn)可，這增加了業(yè)委委的義務(wù)，增加了小區(qū)維權(quán)的難度。 由于業(yè)委會(huì)是業(yè)主自治組織，業(yè)委會(huì)開(kāi)展工作會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的費(fèi)用支出，業(yè)委會(huì)成員要為業(yè)委會(huì)的工作長(zhǎng)期地付出大量的時(shí)間、精力，可以領(lǐng)取相應(yīng)的工作津貼。 業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主負(fù)擔(dān)?？梢杂蓸I(yè)主分?jǐn)?，可以由小區(qū)的公共收益中列支。 物業(yè)公司對(duì)小區(qū)地面停車(chē)收費(fèi)，應(yīng)在前期管理規(guī)約中約定，或征得過(guò)半業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)成立后，收取地面停車(chē)費(fèi)應(yīng)經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)表決同意。 小區(qū)地面停車(chē)是否免費(fèi)，由業(yè)主大會(huì)（業(yè)委會(huì)）根據(jù)小區(qū)的具體情況確定，如果停車(chē)位充分，鼓勵(lì)對(duì)業(yè)主實(shí)行停車(chē)免費(fèi)，如果小區(qū)停車(chē)位緊張，可以適當(dāng)收費(fèi)，以便合理管理和規(guī)范停車(chē)。 但筆者認(rèn)為，地上車(chē)位屬于全體業(yè)主，如完全不收費(fèi)，勢(shì)必形成有車(chē)的業(yè)主侵蝕沒(méi)車(chē)業(yè)主的合法權(quán)益，理應(yīng)適當(dāng)收費(fèi)；同時(shí)，收取費(fèi)用可用于公共設(shè)施維護(hù)，即體現(xiàn)公平，又能增加公共收益。 般來(lái)說(shuō)，交納物業(yè)費(fèi)與競(jìng)選（當(dāng)選）業(yè)委會(huì)委員沒(méi)有直接關(guān)系。交納物業(yè)費(fèi)是基于物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)。 《小區(qū)管理規(guī)約》或《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》如約定：欠交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主不應(yīng)成為業(yè)委會(huì)候選人的，則欠費(fèi)業(yè)主不能成為業(yè)委會(huì)候選人。因?yàn)椤缎^(qū)管理規(guī)約》和《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》都是小區(qū)業(yè)主自我約束、自我管理的法律文件，對(duì)全體業(yè)主有約束力。 不合法，因?yàn)殡娞莸挠秒?、日常維護(hù)等費(fèi)用都包含在物業(yè)費(fèi)中，電梯如需大中維修，要依法定程序動(dòng)用維修資金。 物業(yè)服務(wù)合同到期，業(yè)委會(huì)代表業(yè)主大會(huì)與新的物業(yè)公司簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同后，老物業(yè)不得以物業(yè)費(fèi)未結(jié)清為由，拒絕退出。如果拒絕退出，一是業(yè)主有權(quán)拒絕向老物業(yè)公司交物業(yè)費(fèi)，二是向物業(yè)管理部門(mén)反映，要求對(duì)老物業(yè)公司予以查處，三是向人民法院起訴，要求老物業(yè)退出。但業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)合同時(shí)通過(guò)懲罰性條款和引入第三方監(jiān)管的方式來(lái)應(yīng)對(duì)和處理新老物業(yè)交接問(wèn)題。 可以。但應(yīng)當(dāng)公示收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或與業(yè)主協(xié)商有償收費(fèi)。 前期物業(yè)合同不是自業(yè)委會(huì)成立后自動(dòng)終止，而是業(yè)委會(huì)成立后與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)合同終止。 物業(yè)公司以暫停服務(wù)手段要求漲物業(yè)費(fèi)的行為既違法，又違。業(yè)委會(huì)應(yīng)據(jù)理力爭(zhēng)，同時(shí)做好相應(yīng)準(zhǔn)備，以應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的突發(fā)情況。業(yè)委會(huì)可以要求物業(yè)公司進(jìn)行整改，如果整改達(dá)不到要求或物業(yè)公司拒不進(jìn)行整改的，業(yè)委會(huì)也可以直接召開(kāi)業(yè)主大會(huì)解除物業(yè)合同，解聘物業(yè)公司。 業(yè)委會(huì)可以在簽訂物業(yè)合同時(shí)通過(guò)懲罰性條款和引入第三方監(jiān)管的方式加強(qiáng)對(duì)物業(yè)進(jìn)行監(jiān)督。 因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商與前期物業(yè)交接時(shí)，小區(qū)還沒(méi)有業(yè)委會(huì)，因些《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料： (一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料; (二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料; (三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件; (四)物業(yè)管理所必需的其他資料。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。 根據(jù)長(zhǎng)沙市的相關(guān)規(guī)定，已經(jīng)不再向物業(yè)公司收取垃圾清運(yùn)費(fèi)。但將小區(qū)的生活垃圾運(yùn)到垃圾站的費(fèi)用由物業(yè)公司承擔(dān)。 不需要。更換物業(yè)公司是法律法規(guī)賦予業(yè)主大會(huì)的權(quán)利，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)干涉。 可以更換。目前，有的開(kāi)發(fā)商為了牟取利益，將前期物業(yè)合同定的時(shí)間很長(zhǎng)，并且以前期物業(yè)合同未到期為由，阻礙業(yè)主大會(huì)更換物業(yè)公司。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，小區(qū)業(yè)委會(huì)代表業(yè)主大會(huì)與物業(yè)公司簽訂服務(wù)合同后，則前期物業(yè)合同終止。 不是。物業(yè)公司相當(dāng)于小區(qū)管家，他沒(méi)有義務(wù)為小區(qū)建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施。 選聘物業(yè)公司是《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》賦予業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利，一般情況下社區(qū)不能代替業(yè)委會(huì)招標(biāo)選聘物業(yè)公司。如果因?yàn)榭陀^原因未選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)，或業(yè)委會(huì)成員不足半數(shù)的，在新的業(yè)委會(huì)選舉產(chǎn)生前，社區(qū)居委會(huì)可以代行業(yè)委會(huì)的職責(zé)。如在物業(yè)公司突然退出小區(qū)時(shí)，社區(qū)還可以臨時(shí)選聘物業(yè)公司進(jìn)入小區(qū)提供服務(wù)。 一般情況下小區(qū)規(guī)模比較小，戶(hù)數(shù)不多，只有數(shù)百戶(hù)，業(yè)主權(quán)利意識(shí)強(qiáng)，參與小區(qū)事務(wù)積極性高，有比較好的自治團(tuán)體的，經(jīng)小區(qū)業(yè)主共同決定，可以開(kāi)展物業(yè)自管，在“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代，通過(guò)科技的助力，很多大小區(qū)也嘗試物業(yè)自治，并且取得了很好的效果。 成立業(yè)委會(huì)是一件有利于整個(gè)小區(qū)集體利益的大事，而任何一件事情涉及到集體利益的時(shí)候，總會(huì)有各種各樣的反對(duì)聲音，有的甚至是“賊喊捉賊”。 俗話說(shuō)：身正不怕影子斜，所以應(yīng)該放平心態(tài)，堅(jiān)持正義。只要你堅(jiān)持公益原則，堅(jiān)持奉獻(xiàn)精神，要相信群眾眼睛是雪亮的，日子久了業(yè)主們一定會(huì)看到你的仁心！ 業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)提前預(yù)防這一問(wèn)題的出現(xiàn)，在物業(yè)合同中約定，交接工作由新老物業(yè)直接交接，業(yè)委會(huì)代表業(yè)主進(jìn)行監(jiān)督，約定合理時(shí)間內(nèi)不能完成交接，業(yè)委會(huì)有權(quán)解除合同。 業(yè)委會(huì)可以持備案通知和主任的身份證到長(zhǎng)沙市技術(shù)質(zhì)量監(jiān)督局申請(qǐng)機(jī)構(gòu)代碼證，取得機(jī)構(gòu)代碼證后。憑備案通知和代碼證即可在銀行開(kāi)辦對(duì)公賬戶(hù)。 《人民防空法》規(guī)定了“誰(shuí)投資，誰(shuí)受益”的原則。開(kāi)發(fā)商的投資成本隨著商品房的銷(xiāo)售，都轉(zhuǎn)嫁給了業(yè)主，在商品房開(kāi)發(fā)的第三階段，開(kāi)發(fā)商的權(quán)利已經(jīng)用盡，業(yè)主才是整棟建筑區(qū)劃的真正投資者。因此，地下人防工程的使用權(quán)和收益權(quán)，理所當(dāng)然歸業(yè)主所有。
41、業(yè)委會(huì)成員可以領(lǐng)取津貼嗎？
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