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一、車位：規(guī)劃的車位應(yīng)當(dāng)先滿足業(yè)主需要

問：我在某樓盤購買了一套商品房，由于開發(fā)商將車位的價格定得很高（十五六萬元一個），我不打算購買車位，只想租。但是開發(fā)商說車位只賣不租，根據(jù)《物權(quán)法》，小區(qū)車位應(yīng)該如何歸屬？業(yè)主是否可以要求租賃車位？

解答：

《物權(quán)法》的第七十四條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”

該條規(guī)定得很明確，在建筑區(qū)劃內(nèi)的停車位，業(yè)主應(yīng)同開發(fā)商協(xié)商購買或者租用，開發(fā)商不同意出租，只愿意出讓的話，開發(fā)商的行為也是合法的；如果開發(fā)商出租或者出讓的是業(yè)主共有道路或者其他場地的話，那業(yè)主完全可以向開發(fā)商主張權(quán)利，畢竟根據(jù)該條規(guī)定，業(yè)主共有道路和其他場地中用于停放汽車的車位是屬于業(yè)主共有的，不屬于開發(fā)商所有，業(yè)主完全可以不向開發(fā)商支付這類費用。

二、物管：業(yè)主大會可更換小區(qū)物管公司

問：我們小區(qū)物業(yè)管理收費高，管理水平低，與業(yè)主關(guān)系緊張。根據(jù)《物權(quán)法》，我們業(yè)主可以通過什么途徑來更換小區(qū)物業(yè)管理公司？小區(qū)業(yè)委會的權(quán)利、義務(wù)有哪些？

解答：

根據(jù)《物權(quán)法》第七十五、七十六條的規(guī)定，業(yè)主可以成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會更換小區(qū)物管公司，其權(quán)利、義務(wù)包括：制定修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，以及籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金等。

三、業(yè)主承擔(dān)公共部位維修、維護(hù)費

問：小區(qū)內(nèi)的公共綠地、道路，或者建筑物公共部位（電梯、水箱）的維修、維護(hù)費用，根據(jù)《物權(quán)法》，應(yīng)該由誰來支付？

解答：

《物權(quán)法》沒有直接規(guī)定公共綠化、道路或者建筑物公共部位的維護(hù)、維修費用的承擔(dān)問題。但《物權(quán)法》第72條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。”該條應(yīng)含有業(yè)主承擔(dān)公共部位維修、維護(hù)費之意。

物業(yè)管理實踐中，日常維護(hù)、維修費依法屬于物業(yè)管理服務(wù)成本，從業(yè)主所交的管理費中支出，支出超出管理費用之外的，視物業(yè)管理的體制而有所不同：包干制的，超出部分由物業(yè)管理公司承擔(dān)；酬金制的，超出部分由各業(yè)主分?jǐn)?。若公共部位的維修屬中修或以上的，則不管屬于何種制度，該費用由各業(yè)主承擔(dān)。有維修資金的，在維修資金增值部分中開支，增值部分不足以開支的，由物業(yè)管理維修基金墊支，墊支部分再向業(yè)主收回。

四、業(yè)主對建筑物內(nèi)經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)

問：一些小區(qū)物業(yè)公司為了謀取利益，在小區(qū)內(nèi)搞各種展會，并利用建筑物的外墻為一些公司做各種墻體廣告，或者改變會所功能，將其改成酒樓、歌廳等經(jīng)營性場所?！段餀?quán)法》中對此有何規(guī)定，業(yè)主該如何維護(hù)自己的利益？

解答：

《物權(quán)法》第七十條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”

第七十二條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。”

根據(jù)前述規(guī)定，“建筑物的外墻”屬于建筑物的“共有部分”，業(yè)主對其享有共有和共同管理的權(quán)利，未經(jīng)許可，物業(yè)公司不得擅自做廣告牟利。對于“會所”，應(yīng)考慮其性質(zhì)，如果登記為“經(jīng)營性用房”，則權(quán)利人對其享有完全的使用和處分權(quán)；如果屬于業(yè)主共有，則不得擅自改變用途牟取利益。

五、產(chǎn)權(quán)：3個月內(nèi)要登記

問：我打算買房，現(xiàn)看中了某樓盤一套商品房。根據(jù)《物權(quán)法》，如果開發(fā)商將房“一房兩賣”，或者樓盤出現(xiàn)爛尾情況，我怎樣保護(hù)自己的權(quán)利？

解答：

新頒布的《物權(quán)法》第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”

今后，購房者在和賣房人簽訂了買賣合同后，就可以到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)告登記，在付完房款后，再進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。這樣就可以避免“一女二嫁”了。要注意的是，從可以辦理登記之日起3個月內(nèi)要登記，否則預(yù)告登記就失效了。

六、老公私自將房屋賣出，妻子可依法維權(quán)

問：我已結(jié)婚，婚后購買的房屋產(chǎn)權(quán)證上只登記了老公一個人的名字。我想咨詢，如果老公私自將房屋賣出，我該怎樣維護(hù)自己的權(quán)利不受損害？

解答：

根據(jù)《婚姻法》的規(guī)定，婚后購買的房產(chǎn)屬于夫妻共有財產(chǎn)，在未征得妻子同意的情況，丈夫私自將房屋出售侵犯了妻子對房屋共有部分的所有權(quán)，但是根據(jù)《物權(quán)法》第106條的規(guī)定，如果購買者確實不知道這是夫妻共同財產(chǎn)，支付了合理的房款，并且依照法律規(guī)定辦理了房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，該購買者就可認(rèn)為是善意取得，其權(quán)益應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒杀Ｕ?，有?quán)不必歸還該套房屋，在此種情況下妻子只能向丈夫請求賠償損失。當(dāng)然，如果購買者并非善意購買或者沒有履行相應(yīng)的登記手續(xù)，妻子有權(quán)要求追回房產(chǎn)。

七、村民出賣和出租住房后，不得再申請新的宅基地

問：我是一名外地人，由于收入有限，打算買城內(nèi)農(nóng)民的宅基地或者自建房屋居住。根據(jù)《物權(quán)法》，農(nóng)民的宅基地或者自建房是否可以轉(zhuǎn)讓？

解答：

《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。”對于農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓問題，應(yīng)該適用《土地管理法》的規(guī)定。

《土地管理法》第六十二條第一款規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。”第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。”

《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)管理流轉(zhuǎn)辦法》第四條規(guī)定，村民住宅用地使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)，“因轉(zhuǎn)讓、出租和抵押地上建筑物、其他附著物而導(dǎo)致住宅用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押的除外。村民出賣和出租住房后，不得再申請新的宅基地。”

因此，不能購買宅基地用于自建房屋。

八、住宅土地使用期限屆滿后自動續(xù)期

問：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，住宅房產(chǎn)的土地使用期限是70年，商業(yè)是40年，寫字樓是50年。如果土地使用期限屆滿后，我是否還擁有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)？如果可續(xù)期，我是否還要繳費？

解答：

《物權(quán)法》第149條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。”

根據(jù)該規(guī)定，住宅土地使用期限屆滿后，自動續(xù)期，業(yè)主仍擁有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。而非住宅物業(yè)的續(xù)期、建筑物產(chǎn)權(quán)歸屬及續(xù)期是否需繳費，仍有待相關(guān)配套法律進(jìn)行完善。

九、70年內(nèi)住宅建筑物損壞，若住宅建筑物物權(quán)尚存，則土地使用權(quán)仍會自動續(xù)期

問：有的物業(yè)建筑質(zhì)量很難維持到70年，如果建筑物已提前損壞，那么土地使用期是否還會自動續(xù)期？

解答：

按照《民用建筑設(shè)計通則》的規(guī)定，重要建筑和高層建筑主體結(jié)構(gòu)的耐久年限為100年，一般性建筑為50～100年。

因此，在土地使用權(quán)期限的70年內(nèi)，住宅建筑物損壞的，可以維修，并不必然導(dǎo)致物權(quán)的滅失。根據(jù)立法本意，若住宅建筑物物權(quán)尚存，則土地使用權(quán)仍會自動續(xù)期。

十、業(yè)主享有“陽光權(quán)”

問：我居住的小區(qū)商品房，原本樓盤規(guī)劃的間距比較開闊，但是等收樓時才發(fā)現(xiàn)，樓盤間距實際上很窄。我購買的是第2層房屋，盡管臥室都是朝南，但是一天之中，很難有較長時間能夠射進(jìn)陽光，通風(fēng)情況也不太好，居住的感覺相當(dāng)壓抑、不舒服。我想咨詢，根據(jù)《物權(quán)法》，我該如何維護(hù)自己的權(quán)利？考試大物業(yè)管理師

解答：

根據(jù)《物權(quán)法》第89條的規(guī)定：“建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。”

可見《物權(quán)法》為公民維護(hù)“陽光權(quán)”提供了法律依據(jù)。由于開發(fā)商的違規(guī)施工，超規(guī)劃建設(shè)，導(dǎo)致新建住宅樓層數(shù)過高，密度過大而影響了相鄰建筑物的日照權(quán)利，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承當(dāng)相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任，權(quán)利人有權(quán)要求開發(fā)商消除妨礙等，但是《物權(quán)法》的規(guī)定只是明確了“陽光權(quán)”的歸屬，《侵權(quán)責(zé)任法》則將明確權(quán)屬受到侵害該怎么辦，全國人大常委會2007年立法計劃安排的9件預(yù)備立法項目中就包括制定《侵權(quán)責(zé)任法》，待該法出臺后，廣大公民的“陽光權(quán)”將會更好地得以保障。

十一、鄰居要為維修問題提供便利

問：我居住在一樓，房屋下水管道經(jīng)常發(fā)生堵塞事件，污水漫到房間內(nèi)，不得不找人維修。但是由于發(fā)生堵塞不是我們一家的問題，而是關(guān)系到樓上、樓下很多鄰居，他們由于家里暫時沒有堵塞，常常不愿意我們?nèi)ニ麄兗也檎以?，因此一直沒有找到問題所在，每次維修都是治標(biāo)不治本，到現(xiàn)在問題都沒有得到徹底解決。請問，根據(jù)《物權(quán)法》，我有權(quán)請求鄰居配合維修房屋嗎？

解答：

根據(jù)《物權(quán)法》第88條規(guī)定：“不動產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和煤氣管線等必須利用相鄰?fù)恋?、建筑物的，該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。”

此前因為修房子、通管道等問題，引發(fā)鄰居之間的糾紛很多，此次明確規(guī)定，如果鄰居必須要通行，或者通管道等，必須要提供必要的便利。比如樓下鄰居發(fā)現(xiàn)家中管道堵了，問題可能出在樓上，那樓上鄰居就要提供便利，讓樓下居民進(jìn)行管道的檢查。

十二、拆遷：應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償

問：我的房屋不動產(chǎn)在土地使用期限內(nèi)，什么情況下政府有權(quán)進(jìn)行拆遷？按什么樣的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)給予拆遷補(bǔ)償？

解答：

《物權(quán)法》第42條的規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。”

由此可以看出，拆遷、征地關(guān)系到老百姓的切身利益，此次明確規(guī)定此前提必須是為了公共利益。而相應(yīng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也明確，征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費等費用，并且要安排被征地農(nóng)民的社會保障費用；征收個人住宅的，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償并保障被征收人的居住條件。